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| 平山・神野 行政書士事務所 | ||
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 家主との「具体的な交渉方法」を知りたいあなたに入居時に交わした契約書をよく読み、退去をする場合の取り決め条項を事前に確認します。 敷金や保証金の返還について、どういう場合に借主が費用をどれだけ負担する事になっている のかをよくチェックします。 契約書等で特別に取り決めている原状回復の範囲について、書類と実際の部屋の状態を見比べ て確認します。 入居時に写真等を撮っていた場合には、前もって、用意しておきます。 また、実際に部屋の荷物を運び出した後は、空になった部屋の状態（床･壁・キッチン他）を念 のために写真に撮っておきましょう。（ポイント１） 借主は、部屋を利用するために家賃を払っているわけですから、普通に生活していてできた汚 れやキズ（通常損耗）や古くなっていくにつれて出てくる傷み（経年劣化）については、家賃 でカバーされます。 法律でいう「原状回復」とは、建物(部屋)から借主の持ち物（照明、荷物、取り付けたエアコ ンなど）を取り除くことだけを意味します（民法６１６条、５９８条）。 ですから、借主の原状回復義務は契約したときの状態にまできれいにすることではありません。 また、入居する人のためにする改装・リフォームの費用は、特別な約束（特約）がない限り原 状回復には含まれないことになります。（ポイント２） この原状回復に関しては、国土交通省がガイドラインを定めており、裁判例などを踏まえ、家 主と借主の双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルールを国が示しています。 しかし、指針であって、破っても罰則がないため、ガイドラインを守らない業者や家主がいる のも現状です。 次に、部屋の退去時に、場合によっては契約書の返還を要求されることがありますが、借主に 契約書の返還義務はないので注意して下さい。 返還してしまうと、契約内容がどのようになっていたのかがわからなくなり、証拠が手元にな くなってしまいますので、やむを得ず返還する場合には、必ずコピーを取っておいた方が良い でしょう。 退去立会後に出される管理業者からの見積書、請求書などについても、後のトラブルを解決す る上で大切な証拠となるのできちんと保管しておくことが重要です。 そして、出された見積書の内容をチェックし、見積書と退去後の部屋の状態とを比べ、間違い や金額に疑問はないか等を細かく確認して下さい。（ポイント３） 管理業者は、リフォーム業者と工事提携していることが多いので、提示してきた見積書をその まま鵜呑みにせず、もし、少しでも疑問がある場合は、他の業者からの見積り提出を再度依頼 するか、又は、知り合いの業者へ見積りを頼むようにして下さい。 また、交渉前に家主や業者から「確認書」、「覚書」などと称して署名捺印の上、返送するよ うに求められる場合がありますが、その中身は「敷金から○○万円を差し引くことに異議はな い」などと家主側の請求を認めるものになっているものもありますので十分内容を確認するこ とが必要です。（ポイント４） なお、敷金の返還請求権は、家主の賃貸借契約は営業として行われているので商行為になり、 商法により５年間で時効になりますから、部屋の明渡しから５年以内ならば請求が可能です。 そして、実際に敷金の返還を求める場合には、必ず日付を入れた書面で請求するようにして下 さい。 できれば、内容証明郵便で出すのが確実です。（ポイント５） 敷金等の返還だけではなく、住宅にまつわる問題はささいなことでもお気軽にこちらにご相談 ください。 → その他の不動産トラブルについて詳しく知りたい方はこちら このページのトップへ 賃借人との「具体的な交渉方法」を知りたいあなたに住宅の賃借人が家賃を長期に滞納したり、または、大家さんの都合で建物を建替える必要から、 賃借人に対して部屋の立退きをお願いする場合にはどのようにすれば良いのでしょうか？ 賃借人が用途違反や家賃の不払いをして、賃貸借契約に違反した場合には、賃貸人は原則として 契約を解除することができることになっています。 従って、このような場合には、賃借人に対して部屋の退去明渡を求めることが可能です。 （もちろん立退料はかかりません。） しかし、賃借人の家賃滞納ではなく、賃貸人の都合によって、部屋を退去してもらいたい場合に は正当事由が必要になります。（ポイント１） 正当事由には、建物の耐用年数が尽きて、もう使用に耐えないという老朽化がある、建築基準法 や消防法上の改善命令を受けた等の治安・防火上の問題がある、現在の家賃では、固定資産税等 が高くて払えないなどの経営上の問題に加えて、代替家屋の世話をする又は立退き料を支払う、 ということが実際には必要になります。 また、借家契約に建替えの場合には明渡などの家主の要請に応じる旨の特約がある場合は、正当 事由を補います。 退去交渉にあたっては、立退き料をどうするかということと交渉の仕方が重要になります。 まず、建替え理由をはっきり伝え、退去の条件を明示します。 交渉時間を十分にとり、解約の予告については、借地・借家法上の６ヶ月よりも多くとり余裕を 持って交渉にあたることが大切です。（ポイント２） 立退料については、通常、現行の家賃を３ヶ月から６ヶ月程度免除する方法と退去時に支払う方 法があります。 また、内金を先に渡し、立退きの心づもりをしてもらう方法も有効です。 賃借人との約束は文書にして、できれば署名捺印をもらうようにします。 また、賃借人が多人数の場合には、交渉の順番を考え、話のわかってもらえそうな人から交渉を 進めていきます。（ポイント３） 正当事由を補う立退料はの目安としては、何通りかの考え方がありますが、通常、考えられる方 法として、 ① ・敷金は修繕費などは不要なので全額返還する。 ・代替家屋を借りるのに必要な費用を負担する。 ・引越し代金を負担する。 ② ・敷金は修繕費などは不要なので全額返還する。 ・現行家賃を免除する。（３ヶ月月から６ヶ月分） ・引越し代金を負担する。 ③ ・敷金は修繕費などは不要なので全額返還する。 ・現在の家賃と新規に借りた家賃の差額を６ヶ月分または１年分負担する。 ・引越し代金を負担する。 ④ 上記①から③までの組み合わせ といったパターンが考えられます。 なお、立退料は、全員一律である必要はありません。 また、極秘で交渉するのがコツです。 但し、入居者によって条件が若干異なってもそれは仕方がないと言えますが、同条件でないと不 公平になるからという理由で、相手の理解を引き出すようにします。（ポイント４） 新規の引越先の家賃が現在の家賃よりも安い場合や、交渉のやりかたによっては、立退料がゼロ ということもあります。 借家人が交渉中に法外な立退料を要求してきた場合や、話に応じずゴネたような場合のうまい対 処法もあります。 （なお、住宅ではなく、店舗などの立退については、金額も方法も全く異なりますのでご注意く ださい。） 住宅の賃借人への退去に関する悩みや問題などがございましたら、お気軽にこちらにご相談くだ さい。 → その他の不動産トラブルについて詳しく知りたい方はこちら このページのトップへ |
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